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國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1月我國一線城市房價反彈勢頭趨于強勁。被監(jiān)測的70個大中城市中，超過50個城市新建商品住宅和二手住宅價格上漲。北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房價環(huán)比漲幅擴大，環(huán)比漲幅為2.1%、1.3%、2.0%和2.2%，比去年12月份漲幅分別擴大1.1、0.6、0 .8和1.1個百分點。二三線城市中，桂林市新建商品住宅環(huán)比銷售價格連續(xù)三個月下降，海口、南寧和無錫等城市價格則連續(xù)兩個月下降。
國家統(tǒng)計局相關(guān)人士表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)揮作用和充足的市場供應(yīng)，房價尚不具備全面大幅反彈的基礎(chǔ)。圖為：北京市門頭溝區(qū)建成入住的石門營保障房住宅小區(qū)。記者
李欣 攝 |
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近期，一二線城市房價漲幅較大，購房者“看漲”預(yù)期強烈，市場上非理性、恐慌式的購房行為普遍存在。“國五條”出臺后，向社會傳遞出中央堅持調(diào)控房地產(chǎn)市場的信號。一度過熱的市場預(yù)期受到一定程度的抑制，不少擬購房者又重回觀望態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士表示，“國五條”出臺對市場的影響更多的體現(xiàn)在心理層面，政策發(fā)揮長條機制還需各地執(zhí)行細(xì)則盡快出臺，并落實到位，有效控制房地產(chǎn)市場過熱局面。
“國五條”出臺為樓市降溫，市場重現(xiàn)觀望情緒
去年下半年以來，樓市逐步回暖，房價上漲在近期幅度較大，導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生變化。山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗指出，輿論對城鎮(zhèn)化推動房地產(chǎn)市場的過分解讀也是推高房價的主要因素。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，本次調(diào)控是繼2011年后，國務(wù)院再次出臺全面的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，對購房者、市場的心理影響會比較大。“國五條”雖然沒有涉及具體措施，但為地方政府執(zhí)行定調(diào)，將建立起長效調(diào)控機制。
業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，國五條的出臺將降低市場預(yù)期，抑制非理性購房。張大偉表示，“國五條”的出臺對市場的影響更多體現(xiàn)在心理層面，預(yù)計兩會后會出臺力度更大的可執(zhí)行性政策。本次政策的出臺旨在維持市場的穩(wěn)定，對一二線城市出現(xiàn)的少數(shù)區(qū)域非理性購房行為有抑制作用。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強指出，當(dāng)前，市場非理性購房行為有所顯現(xiàn)，二手房業(yè)主漫天要價現(xiàn)象時有出現(xiàn)，市場已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的恐慌，對于本屆政府而言，重申從嚴(yán)從緊調(diào)控甚至有所加碼勢在必行，“國五條”的出臺十分及時，也很有必要。
3月份是傳統(tǒng)推盤旺季，“國五條”的落地?zé)o疑給升溫中的樓市潑了一盆冷水。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，3月份北京住宅市場預(yù)計將有30個項目入市銷售。其中包括6個純新盤項目，以及24個老項目后期。據(jù)報道，有開發(fā)商用“喜憂參半”表達了對“國五條”出臺的心情。喜的是此前議論紛紛的“限貸、限購”等更為嚴(yán)厲的政策并未立刻出現(xiàn)；憂的是各地房價調(diào)控目標(biāo)再次重申。有開發(fā)商因此而延期推盤，并改變定價策略。
“國五條”出臺后，在不少擬購房者中重現(xiàn)觀望情緒。在北京某金融機構(gòu)工作三年多的劉先生對記者說：“北京房價的瘋狂上漲令工薪階層十分恐慌。原本在近期打算買房，但‘國五條’出臺令我們重新看到房價合理回歸的希望。”
一線城市表態(tài)至關(guān)重要，細(xì)則出臺應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行
不少專家表示，表面上看，“國五條”所強調(diào)的調(diào)控政策的要點看似此前均有提及，屬于老調(diào)重彈，缺乏新意和亮點，其實細(xì)細(xì)推敲可以發(fā)現(xiàn)，新提法和新要求不少。
“比如，‘國五條’中對于地方需制定年度房價調(diào)控目標(biāo)，對地方官員的考核問責(zé)，擴大房產(chǎn)稅試點范圍等措施力度較大。”陳國強表示，預(yù)計在加大經(jīng)濟性和市場性調(diào)控手段的同時，以限購限貸為特征的行政性調(diào)控短期內(nèi)非但不會退出，而且還將進一步加大力度和擴大范圍，同時抑制投資投機性住房需求也將成為長期的基本住房政策。
張大偉則認(rèn)為，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，在“國五條”中再次提出，對市場的影響會比較大。房產(chǎn)稅等政策繼續(xù)增加試點將加快。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認(rèn)為，2013年全年政策的出臺邏輯應(yīng)該與2011年類似，即為年初國務(wù)院確定調(diào)控方向及原則，之后政策的重點在于各城市執(zhí)行細(xì)則，尤其是房價上漲過快的一二線城市。中央各部委以及北京、上海等一線城市地方政府的表態(tài)至關(guān)重要。
調(diào)控政策是由中央統(tǒng)一來部署，但是具體的執(zhí)行者是地方政府，政策效應(yīng)的發(fā)揮需要長期不斷消化和落實。李鐵崗也表示，“國五條”傳遞了中央堅持調(diào)控不放松的信號，但政策只停留在表面上意義不大。若要發(fā)揮長效，應(yīng)督促地方政府盡快出臺執(zhí)行細(xì)則，并對落實情況形成有效監(jiān)督反饋機制。
調(diào)控將有效抑制投機需求，控房價目標(biāo)制定有挑戰(zhàn)
我國還處于城鎮(zhèn)化的進程中，多數(shù)城市的城鎮(zhèn)居民的住房供求矛盾還沒有完全解決。業(yè)內(nèi)人士表示，這些沒有基本完成之前，房價整體上漲的態(tài)勢難以逆轉(zhuǎn)，調(diào)控的目的就是要促使房價的上漲以比較溫和的形式，并保持在一個相對合理的區(qū)間內(nèi)，滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求。
業(yè)內(nèi)專家表示，此次調(diào)控的宗旨是保證自住需求，抑制投機需求，地方在制定政策時應(yīng)掌握這一原則。陳國強表示，信貸政策在“國五條”沒具體體現(xiàn)，但差別化的信貸政策依然是調(diào)控中的重要手段之一，應(yīng)視市場具體變化情況而制定。此前，對二套房要求首付六成，利率上浮10%，后續(xù)調(diào)控有可能進一步趨嚴(yán)。
李鐵崗表示，房產(chǎn)稅試點范圍擴大相對容易，只需選擇幾個房價上漲過快的城市即可。難點在于如何制定房價調(diào)控目標(biāo)。房價增長應(yīng)該與GDP增速、CPI水平、人均收入等等經(jīng)濟變量的變化相匹配，但實際操作起來難度很大。國內(nèi)對房價與經(jīng)濟之間內(nèi)在關(guān)系研究不足，制定目標(biāo)缺乏理論基礎(chǔ)；在實踐上也缺乏成功經(jīng)驗。因此，制定控房價目標(biāo)對地方政府來說是一種挑戰(zhàn)。
山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長郭松海表示，2011年出臺的“國八條”已經(jīng)要求各地“合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)”，并將房價調(diào)控目標(biāo)作為地方政府年終考核指標(biāo)。多數(shù)城市都以房價漲幅低于GDP或人均可支配收入增幅作為控制目標(biāo)。如果各地GDP增幅為10%，當(dāng)?shù)胤績r漲幅是1%至9%都屬于達到控制目標(biāo)，房價漲幅差別如此之大，調(diào)控房價的效果也是不一樣的。此前的目標(biāo)總體來看過于寬松。
郭松海建議，衡量居民住房支付能力的最適合指標(biāo)是房價收入比。由于各地房價相別很大，收入也有差異，其房價收入比的指標(biāo)也會有很大不同，其控制目標(biāo)也不能一致。房價收入比偏高的城市，近一段時間房價應(yīng)是負(fù)增長；房價收入比偏低的城市，房價可以保持較低增長。