政策的著眼點(diǎn)是樓市的穩(wěn)定，而不是救市行為。央行此舉是針對樓市見頂回落采取的逆周期調(diào)節(jié)政策，這樣做可以平緩樓市調(diào)整幅度，但并不能從根本上改變當(dāng)前樓市運(yùn)行趨勢。
近日央行召集各主要商業(yè)銀行召開“住房金融服務(wù)專題座談會”，研究落實(shí)差別化住房信貸政策，改進(jìn)住房金融服務(wù)，要求各商業(yè)銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款”。這將有助于緩解當(dāng)前我國住房金融服務(wù)層面出現(xiàn)的“個人房貸荒”現(xiàn)象，更好地滿足“剛需”房貸需求，并平緩樓市調(diào)整幅度，為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長創(chuàng)造良好的金融環(huán)境。
我們認(rèn)為，央行此舉是針對樓市見頂回落采取的逆周期調(diào)節(jié)政策，這樣做可以平緩樓市調(diào)整幅度，減少其對宏觀經(jīng)濟(jì)金融面的沖擊。政策的著眼點(diǎn)是樓市的穩(wěn)定，而不是救市行為。當(dāng)然，樓市的逆周期調(diào)節(jié)措施并不能從根本上改變當(dāng)前樓市運(yùn)行趨勢。
個人房貸增長放緩恐將誤傷“剛需”。今年1至4月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長4.5%；其中，個人按揭貸款同比下降3.1%。隨著我國樓市調(diào)整趨勢的進(jìn)一步確立，自去年年末以來，主要城市的個人房貸政策開始逐步趨緊，一方面表現(xiàn)為房貸利率的優(yōu)惠面和優(yōu)惠程度逐漸收窄，另一方面表現(xiàn)為個人房貸的“落地”時間延長。當(dāng)然，從某種程度分析，商業(yè)銀行在個人房貸政策上的變化，既在一定程度上反映出對樓市前景的擔(dān)憂，也是自主控制金融風(fēng)險的結(jié)果。但也應(yīng)該看到，在個人房貸政策全面收緊的同時，一些剛需人群的房貸需求將難以被滿足，這既會影響社會民生，也不利于當(dāng)前樓市去庫存化進(jìn)程的順利推進(jìn)。
逆周期調(diào)節(jié)政策措施不宜被過度解讀為“救市”行為。無論是此前一些城市松綁住房限購措施，還是近日央行支持首套房貸需求，均體現(xiàn)出逆周期宏觀調(diào)控的特征。經(jīng)過十多年的快速上漲，我國房價累積漲幅巨大，出現(xiàn)調(diào)整的可能性急劇增加。今年年初以來，我國樓市從局部、區(qū)域分化到全面調(diào)整，實(shí)際上反映出樓市運(yùn)行內(nèi)在調(diào)整的迫切需要。但考慮到房地產(chǎn)業(yè)的特殊性以及其與金融的內(nèi)在緊密聯(lián)系，樓市短期、急劇、大幅的調(diào)整，都將會是宏觀經(jīng)濟(jì)金融的一大災(zāi)難。日本房地產(chǎn)泡沫破滅的慘痛教訓(xùn)仍歷歷在目。當(dāng)前我國正值深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，保持一個相對穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境，有利于各項(xiàng)既定改革任務(wù)的順利推進(jìn)。
盡管如此，在市場力量面前，政府干預(yù)微不足道。一旦市場形成趨勢性力量，再強(qiáng)大的政府也很難阻擋市場的運(yùn)行慣性。不管承認(rèn)與否，當(dāng)前我國樓市見頂回落的趨勢已經(jīng)確立。今年1至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長16.4%，增速比一季度回落0.4個百分點(diǎn)；全國商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比一季度擴(kuò)大3.1個百分點(diǎn)；商品房銷售額同比下降7.8%，降幅比一季度擴(kuò)大2.6個百分點(diǎn)。這種房地產(chǎn)業(yè)主要發(fā)展指標(biāo)的調(diào)整與房價上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)相呼應(yīng)，進(jìn)一步確立了樓市見頂回落的調(diào)整趨勢。
為避免樓市大幅調(diào)整演化進(jìn)而沖擊到宏觀經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定性，當(dāng)前出臺一些逆周期調(diào)節(jié)的政策措施存在必要性，但要防止被“誤讀”，以免引發(fā)市場預(yù)期紊亂。同時，金融機(jī)構(gòu)要做好積極的應(yīng)對準(zhǔn)備，通過壓力測試、有計劃增加撥備，提升金融體系整體抗風(fēng)險的能力。另外，要絕對避免通過貨幣“注水”阻止樓市調(diào)整，以免在未來引發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。