今年以來(lái)，海南房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額持續(xù)下滑，房地產(chǎn)低迷態(tài)勢(shì)給海南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)較大下行壓力。日前海南省政府出臺(tái)新的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見，鼓勵(lì)和引導(dǎo)住房消費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前存在庫(kù)存量較大，結(jié)構(gòu)不太合理等問(wèn)題，應(yīng)采取多種措施消化存量?jī)?yōu)化增量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整 銷售量?jī)r(jià)持續(xù)下降
2014年以來(lái)，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了深度調(diào)整期。今年一季度以來(lái)，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)處于低迷狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回落，銷售降幅繼續(xù)擴(kuò)大，銷售均價(jià)略有下降，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨不小的困難和壓力。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下滑。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，第一季度，海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成270.74億元，同比增長(zhǎng)4.5％，但比上年同期回落25.9個(gè)百分點(diǎn)，占全省固定資產(chǎn)投資的比重由上年45.1％上升到48.7％。
房屋銷售面積及金額也持續(xù)下降。記者近日走訪多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，海南房屋銷售持續(xù)低迷，一些樓盤“去化”緩慢仍未得到明顯改觀。位于海口市國(guó)貿(mào)城區(qū)中心位置的城市花園樓盤的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，開盤兩年多來(lái)，該樓盤總共銷售不到一半。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，第一季度，全省房屋銷售面積為190.84萬(wàn)平方米，同比下降21.5％，降幅比上月擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積182.62萬(wàn)平方米，同比下降22.4％，降幅比上月擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)。
銷售金額同比也持續(xù)下降。今年一季度，海南房屋銷售額為202.87億元，同比下降23.9％，降幅比上月擴(kuò)大6.8個(gè)百分點(diǎn)。第一季度，海南省商品房銷售均價(jià)為每平方米10630元，同比下降3％
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)丁式江在海南省一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上表示，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，除了受到全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的影響，還受到別的因素影響：一是海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資近十年來(lái)以年均39.7％的增長(zhǎng)速度保持較快增長(zhǎng)，基數(shù)已經(jīng)很大，房地產(chǎn)投資增速逐步放緩應(yīng)屬于市場(chǎng)調(diào)整的常態(tài)；二是去年底，部分房企為完成年度銷售目標(biāo)，加大促銷優(yōu)惠力度，透支了部分市場(chǎng)需求；三是由于新的房地產(chǎn)稅征收辦法尚未明確，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》開始實(shí)施，島外居民對(duì)在海南省購(gòu)房持謹(jǐn)慎和觀望態(tài)度。
開發(fā)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化 部分開發(fā)商資金鏈緊張
在當(dāng)前的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)中，仍存在“一業(yè)獨(dú)大”、庫(kù)存壓力較大、開發(fā)結(jié)構(gòu)不優(yōu)等較為突出的問(wèn)題。
第一，海南房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨(dú)大”，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。丁式江在海南省一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上介紹，近幾年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重均超過(guò)40％。今年1－3月全省房地產(chǎn)投資占比達(dá)到48.7％，比重比上年同期提升3.6個(gè)百分點(diǎn)，全省經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度進(jìn)一步加大。
第二，海南房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化。2014年海南省住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為78.4％，比2013年下降24.4個(gè)百分點(diǎn)；商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比重為75.8％，比2013年下降9個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)初顯成效。但產(chǎn)品仍以住宅為主，產(chǎn)品相對(duì)單一，容易引發(fā)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)和季節(jié)性閑置等問(wèn)題，轉(zhuǎn)型發(fā)展任務(wù)仍然較重。
第三，海南商品房去庫(kù)存壓力仍然較大。在銷售面積繼續(xù)下降的現(xiàn)實(shí)情況下，商品房消化存量依然壓力較大。
第四，海南部分市縣房地產(chǎn)產(chǎn)品還存在同質(zhì)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，一些中部市縣房地產(chǎn)開發(fā)速度過(guò)快，空間布局不合理，低價(jià)出讓稀缺土地資源，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不高、價(jià)格與價(jià)值不匹配，不利于全省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
此外，記者采訪了解到，由于房地產(chǎn)形勢(shì)持續(xù)低迷，部分開發(fā)商的資金壓力較大，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。海口市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)戴開權(quán)認(rèn)為，盡管目前國(guó)家下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例，但對(duì)房地產(chǎn)類貸款特別是開發(fā)貸款仍然持謹(jǐn)慎態(tài)度，房企的資金壓力仍然比較大。
海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年1－2月，海南房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源持續(xù)下降。受房屋銷售下降的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)資金來(lái)源增速不斷回落。同時(shí)，由于房屋銷售低迷，資金回籠慢，使得企業(yè)收到的定金及預(yù)付款占比下降。
出臺(tái)穩(wěn)定市場(chǎng)新政策 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
為促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，鼓勵(lì)和引導(dǎo)住房消費(fèi)，海南省政府辦公廳近日下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，消化存量?jī)?yōu)化增量。《意見》強(qiáng)調(diào)海南房地產(chǎn)按照“一增一降一優(yōu)”的思路，即增加高端經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例，優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局。要求打通商品房與保障性住房通道，加快庫(kù)存消化；鼓勵(lì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人，尤其是華僑和港澳臺(tái)居民在海南省購(gòu)房置業(yè)；加大了金融及公積金對(duì)購(gòu)房的支持力度，在海口、三亞、瓊海、陵水等四市縣買房，職工最高可申請(qǐng)公積金貸款由50萬(wàn)元上調(diào)至70萬(wàn)元。
部分業(yè)內(nèi)人士表示，海南出臺(tái)新的政策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但由于存量大而且結(jié)構(gòu)不太合理，仍需采取多種措施促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
丁式江表示，海南將按照“底線思維、區(qū)間控制、長(zhǎng)短結(jié)合”的思路針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，及時(shí)采取政策措施，積極保投資促消化，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
一是繼續(xù)加強(qiáng)政策研究。海南省已加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策儲(chǔ)備工作，起草了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的儲(chǔ)備政策》，從財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、購(gòu)房入戶、公積金支持等8個(gè)方面提出26條儲(chǔ)備政策。
二是正確處理好發(fā)展和保護(hù)的關(guān)系，走提質(zhì)增效之路。青山綠水和碧海藍(lán)天是海南房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。海南要進(jìn)一步科學(xué)把握房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)序與節(jié)奏，改變過(guò)去簡(jiǎn)單粗放、片面追求數(shù)量的開發(fā)模式，優(yōu)化增量，積極消化存量，不斷提升開發(fā)品質(zhì)和效益。嚴(yán)格按規(guī)劃劃定房地產(chǎn)開發(fā)的限建區(qū)和禁建區(qū)，確保生態(tài)底線和生態(tài)安全，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
三是繼續(xù)加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。按照一增一降一優(yōu)的思路，增加經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例，積極推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向高端、精品、特色方向發(fā)展。積極引導(dǎo)發(fā)展度假、健康、醫(yī)療、養(yǎng)老等多種形式的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，適應(yīng)市場(chǎng)多樣化需求。
四是結(jié)合棚戶區(qū)改造，打通商品房和保障性住房的通道。進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造和住房保障貨幣化安置力度，2015年海南計(jì)劃實(shí)施貨幣化安置4585戶；鼓勵(lì)市縣回購(gòu)存量商品住房作為保障性住房房源，并納入保障性安居工程年度計(jì)劃管理。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公租住房用途的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。
